Locazionituristiche e reddito d'impresa: considerazioni sulla deducibilità dei costi
Con la Leggedi Bilancio 2026 la soglia oltre cui scatta la presunzione di imprenditorialitàper le locazioni brevi scende da quattro a due immobili. Chi affitta uno o dueappartamenti, anche tramite Airbnb o Booking, può ancora applicare la cedolaresecca: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo. Dal terzo immobile locatonell'anno, anche per un giorno solo, l'attività si presume esercitata in formad'impresa, con partita IVA e reddito determinato secondo le regole ordinarie.
Superata lasoglia si apre però un tema tutt'altro che scontato: quanto si può dedurre?L'art. 90 TUIR nega, in linea di principio, la deduzione dei costi e degliammortamenti sugli immobili abitativi, trattandoli come "immobilipatrimonio". Se però la locazione turistica è organizzata come veraattività d'impresa, parte della giurisprudenza riconosce natura strumentale perdestinazione, con piena deducibilità dei costi. Il punto resta dibattuto, senzauna presa di posizione ufficiale dell'Agenzia delle Entrate sulle impostedirette.
Sul fronteIVA un segnale in questa direzione già esiste: con l'interpello n. 392/E del2023 l'Agenzia ha ammesso la detrazione dell'IVA sull'acquisto di un immobileabitativo destinato a casa vacanze, trattandolo "alla stregua" di unostrumentale quando l'attività ricettiva genera prestazioni imponibili -valorizzando la destinazione economica sopra il dato catastale. Un principioche, trasposto alle imposte dirette, deporrebbe per la piena deducibilità deicosti.
Un aiutoindiretto arriva anche da una recente Cassazione (ordinanza n. 1724/2026): inun caso patologico di cedolare secca applicata su decine di immobili, i giudicihanno annullato con rinvio un sequestro perché, riqualificato il reddito comed'impresa, il ricalcolo dell'imposta evasa deve considerare anche i costidocumentati, non solo i ricavi lordi. Una vicenda estrema che potrebbe peròconfermare un principio generale: se l'attività è d'impresa, valgono le regole- e le deduzioni analitiche - proprie del reddito d'impresa.
Risulterebbe, quindi, fisiologicoestendere tale principio a tutte le locazioni brevi esercitate in formaimprenditoriale, anche nell'ipotesi ordinaria di superamento della soglia deidue immobili. Permane, tuttavia, una prudenziale incertezza interpretativa, inattesa di un chiarimento ufficiale da parte dell'Amministrazione finanziaria.
