Plusvalenzaimmobiliare: le condizioni per l’imposta sostitutiva al 26%
Chi vende casa e realizza una plusvalenzarischia un conto fiscale inatteso. L'art. 67, comma 1, lett. b) TUIR tassa come"reddito diverso" la plusvalenza emergente su cessioni di immobiliacquistati o costruiti da meno di 5 anni; oltre questa soglia la plusvalenzanon è tassabile. Restano comunque sempre esenti gli immobili ricevuti persuccessione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o deifamiliari per la maggior parte del periodo di possesso. Nel caso di acquistodell’immobile per donazione, il donatario eredita la posizione fiscale deldonante con due importanti conseguenze:
i. il quinquennio decorre dalla data di acquisto daparte del donante e non dalla data di donazione;
ii. il costo fiscale del donante si trasferisce aldonatario, ma può essere aumentato dell'imposta sulle donazioni nonché di ognialtro costo successivo inerente
Rispetto tale regola generale, lalegge di Bilancio 2023 ha introdotto un nuovo presupposto di rilevanza fiscaledella plusvalenza immobiliare nel caso di cessione di immobili beneficiatida interventi Superbonus. In tal caso, se la cessione avviene entro 10anni dalla data di fine lavori scatta l’imposizione fiscale della plusvalenza, aprescindere dalla data originaria di acquisto. Anche in questo caso, tuttavia,rimangono applicabili le deroghe in tema di destinazione dell’immobile adabitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo intercorsotra la fine lavori e la vendita e l’acquisto a titolo successorio. Seppur conqualche incertezza applicativa in più.
L’introduzione di tale nuovopresupposto ha naturalmente esteso il perimetro delle cessioni immobiliari cherisultano fiscalmente rilevanti. A tal fine, un beneficio spesso non coltotempestivamente attiene alla possibilità di applicare l'imposta sostitutiva del26% sulla plusvalenza fiscale, in deroga al principio generale di tassazione insede di dichiarazione dei redditi con aliquota IRPEF marginale, che puòarrivare al 43% (oltre alle addizionali).
Tale opzione dev’essere valutatagià nella fase preliminare di vendita, perché va esercitata espressamente nell’attodi rogito, con contestuale versamento dell’imposta nelle mani del notaio, e nonè più recuperabile dopo la firma, per esempio in sede di compilazione delladichiarazione dei redditi.
Naturalmente tale opzione nonconviene in ogni situazione, in quanto dev’essere valutata in funzione dellaposizione personale del cedente, avendo particolare riferimento al redditocomplessivo e alle detrazioni fiscali opponibili. In generale, però, per isoggetti con reddito oltre i 28.000€ (aliquota marginale IRPEF del 33% o 43%),l’esercizio dell’opzione per l’imposta sostitutiva è quasi sempre la scelta menoonerosa, da valutarsi sempre e comunque prima della firma, perché dopo è troppotardi.
