Cessione dell'immobile ETS prima dei 5 anni: leagevolazioni restano salve?
Con la Risposta n. 134/2026,l'Agenzia delle Entrate ha sciolto un dubbio ricorrente tra gli Enti del TerzoSettore proprietari di immobili: cosa accade se il bene, acquistato con leagevolazioni dell'art. 82, comma 4, CTS, viene ceduto prima che siano trascorsicinque anni dall'acquisto? La norma prevede l'applicazione delle imposte diregistro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), acondizione che l'ente dichiari, contestualmente all'atto, di voler destinare ilbene direttamente agli scopi istituzionali e che tale utilizzo si realizzientro cinque anni dal trasferimento. Le uniche cause di decadenza sono ladichiarazione mendace e il mancato utilizzo diretto entro il quinquennio: lacessione, in sé, non compare tra queste.
Il caso esaminato riguarda unafondazione che nel 2022 aveva acquistato un immobile a Genova, destinandolosubito a sede operativa. Nel 2026, per mutate esigenze organizzative, l'ente hadovuto valutare se venderlo a terzi oppure locarlo, destinando i canoni alleattività istituzionali - in entrambi i casi prima dei cinque annidall'acquisto.
L'Agenzia ha confermato che ilquinquennio non è un vincolo minimo di possesso, ma il termine massimo entrocui deve iniziare l'utilizzo diretto del bene. Se l'immobile è statoeffettivamente e ininterrottamente utilizzato per gli scopi istituzionali findall'acquisto, la successiva cessione - anche prima dei cinque anni - non favenir meno l'agevolazione già maturata. Lo stesso vale per la locazione aterzi, purché preceduta da un effettivo periodo di utilizzo diretto;diversamente, la decadenza scatterebbe comunque.
Attenzione però: il beneficio diregistro non equivale a esenzione totale. Ai fini reddituali, la vendita entrocinque anni genera comunque una plusvalenza potenzialmente tassabile comereddito diverso, ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, pari alla differenza tracorrispettivo incassato e prezzo di acquisto maggiorato dei costi inerenti(art. 68 TUIR).
Resta infine impregiudicato ilpotere di controllo dell'Amministrazione sull'effettiva strumentalità edestinazione diretta dell'immobile, che l'ente deve sempre poter documentare.
