Il disegno di legge di bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026, ripropone per un altro anno l'assegnazione e la cessione agevolata dei beni ai soci e la trasformazione agevolata in società semplice, affiancando, per la prima volta dal 2020, la possibilità di rivalutare i beni d’impresa. Il testo costituisce ancora una bozza, che il Parlamento dovrà approvare entro la fine dell'anno e che potrà quindi essere modificata, ma il suo contenuto consente già di impostare le prime valutazioni.
L'assegnazione e la cessione ai soci
La prima misura consente alle società di persone e di capitali (snc, sas, srl, spa e sapa), anche se in liquidazione, di trasferire ai soci gli immobili non utilizzati direttamente nell'attività, come quelli locati, sfitti o destinati alla vendita, nonché i beni mobili iscritti in pubblici registri non impiegati nell'impresa, come auto e imbarcazioni. Il trasferimento può avvenire con un'assegnazione, a fronte dell'annullamento di riserve di utili o di capitale, oppure in occasione di recesso, di liquidazione o di riduzione del capitale, o, ancora, con una vendita ai soci. In ogni caso la società, anziché le imposte ordinarie, è tenuta a versare un'imposta sostitutiva dell'8% sulla differenza tra il valore del bene e il suo costo fiscale, aliquota che sale al 10,5% per le società risultate non operative in almeno due dei tre anni precedenti.
Il vantaggio è accentuato dal fatto che per gli immobili, esclusi i terreni edificabili, la società può utilizzare in luogo del valore di mercato il valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita per i coefficienti dell'imposta di registro e spesso sensibilmente inferiore. In caso di vendita, se il prezzo pattuito è più basso, l'imposta si calcola comunque sul valore di mercato o, a scelta, su quello catastale. L'agevolazione si estende, inoltre, alle imposte indirette, con il dimezzamento dell'imposta di registro e l'applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale, mentre l'IVA, quando dovuta, resta soggetta alle regole ordinarie.
Sul fronte dei soci, la parte di valore già tassata in capo alla società non subisce ulteriori imposte, mentre per la restante parte occorre guardare alle riserve annullate. Poiché la norma esclude la regola secondo cui si considerano distribuiti per primi gli utili, la società può imputare l'assegnazione a riserve di capitale anche se in bilancio sono presenti riserve di utili. Nel primo caso il valore ricevuto riduce il costo fiscale della partecipazione, aumentato della parte già tassata, e il socio paga soltanto sull'eventuale eccedenza che costituisce reddito di capitale; nel secondo caso, per le sole società di capitali, la parte non coperta dall'imposta sostitutiva costituisce un dividendo, soggetto per le persone fisiche alla ritenuta del 26%. Anche le riserve in sospensione d'imposta, che se distribuite sarebbero tassate sia in capo alla società sia in capo ai soci, beneficiano di un trattamento agevolato: se annullate mediante l'assegnazione agevolata, sono, infatti, soggette ad un'imposta del 13% con effetto liberatorio anche per i soci. La convenienza va quindi verificata caso per caso, a partire dalla composizione del patrimonio netto, che deve comunque presentare riserve sufficienti a coprire il valore contabile del bene.
La trasformazione in società semplice
Quando la società si limita a gestire immobili incassando canoni, senza prestare servizi aggiuntivi, può risultare più efficace trasformarla in società semplice anziché trasferire i beni ai soci. Gli immobili restano infatti di proprietà della stessa società, che però esce dal regime d'impresa: da quel momento i redditi sono tassati secondo le regole previste per i privati e, poiché si conserva l'anzianità di possesso maturata, la vendita effettuata oltre cinque anni dopo l'acquisto non genera plusvalenze tassabili, salvo che si tratti di terreni edificabili. L'imposta sostitutiva è la stessa prevista per l'assegnazione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa, come per qualsiasi trasformazione.
Prima di procedere occorre però considerare che la trasformazione interessa tutti i beni della società, compresi quelli che non rientrano nell'agevolazione e che sono quindi tassati in via ordinaria, e che nelle società di capitali le riserve di utili esistenti vengono attribuite ai soci nell'anno successivo, con applicazione della ritenuta del 26% per le persone fisiche.
Accanto a queste misure, il ddl ripropone con regole proprie l'estromissione degli immobili strumentali dell'imprenditore individuale, che potrà riguardare i beni posseduti al 30 settembre 2026 ed essere effettuata tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2027, con un'imposta dell'8% da versare per il 60% entro il 30 novembre 2027 e per il restante 40% entro il 30 giugno 2028.
Che cosa cambia rispetto al 2026
Rispetto all'edizione 2026, aliquote e regole restano invariate: assegnazioni, cessioni e trasformazioni dovranno essere effettuate entro il 30 settembre 2027 e tutti i soci dovranno risultare iscritti nel libro soci al 30 settembre 2026, oppure esservi iscritti entro trenta giorni dall'entrata in vigore della legge di bilancio, sulla base di un atto con data certa anteriore al 1° ottobre 2026. La scadenza per il versamento dell’imposta sostitutiva, invece, viene modificata: se nelle edizioni passate era previsto il versamento del 60% entro il 30 settembre e del restante 40% entro il 30 novembre, per il 2027 l’imposta sostitutiva dovrà essere corrisposta in un'unica soluzione entro il 30 settembre 2027.
La rivalutazione degli immobili d'impresa
La rivalutazione risponde a un'esigenza opposta, quella di chi intende mantenere l'immobile in società aggiornandone il valore fiscale. Possono avvalersene le società di capitali, gli enti commerciali, le snc e le sas che non adottano i principi contabili internazionali, mentre chi li adotta può ottenere un analogo riallineamento dei valori. L'operazione riguarda gli immobili iscritti nel bilancio al 31 dicembre 2025, esclusi le aree fabbricabili e gli immobili merce, e va eseguita nel bilancio 2026, anche per singoli immobili e comunque entro il valore effettivamente attribuibile al bene. Il maggior valore è riconosciuto ai fini fiscali mediante il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'8% per gli immobili ammortizzabili e del 4% per gli altri, da versare in un'unica soluzione insieme al saldo delle imposte relative al 2026; la riserva che si forma in bilancio rimane in sospensione d'imposta e può essere liberata, in tutto o in parte, versando un’imposta sostitutiva del 10% (al netto di quanto già versato per perfezionare l’opzione di rivalutazione a fini fiscali).
I benefici, tuttavia, si producono solo nel tempo, passato un periodo di monitoraggio fiscale: ai fini dell’ammortamento, il maggior valore rileva dal 2029, mentre ai fini delle plusvalenze occorre attendere il 2032: se l'immobile è venduto, assegnato ai soci o destinato a finalità estranee all'impresa prima di tale data, la plusvalenza si calcola sul costo precedente alla rivalutazione. Il confronto con l'ultima rivalutazione generale, prevista dal decreto-legge n. 104 del 2020, mostra quindi condizioni meno favorevoli, perché allora l'imposta era del 3% per tutti i beni e poteva essere pagata in tre rate annuali, mentre il nuovo valore rilevava per gli ammortamenti già dall'anno successivo e per le plusvalenze dal quarto.
In quali casi conviene
Le misure perseguono dunque finalità diverse e, per ciascun immobile, vanno valutate alternativamente. L'assegnazione o la cessione agevolata sono indicate quando il bene è utilizzato dai soci o dai loro familiari, quando si vuole separare il patrimonio personale da quello aziendale, ad esempio in vista di un passaggio generazionale o della vendita della società, oppure quando la società non svolge più un'attività operativa. La trasformazione in società semplice si adatta invece alle immobiliari di mero godimento che intendono uscire dal regime d'impresa senza dividere il patrimonio tra i soci. La rivalutazione, infine, è utile per gli immobili destinati a restare a lungo in azienda e iscritti a valori molto inferiori a quelli attuali.
Poiché il testo può ancora costituire oggetto di modifica durante l'esame parlamentare, è prudente rinviare le decisioni all'approvazione definitiva, ma è utile avviare fin d'ora le verifiche preliminari sulla data di ingresso dei soci, sull'utilizzo effettivo degli immobili, sul rapporto tra valore catastale e costo fiscale, sulla composizione delle riserve e sulla liquidità necessaria per il versamento. Avere a disposizione questi elementi consentirà di scegliere lo strumento più adatto e di completare le operazioni entro le scadenze.
