Due interventi recenti hanno inciso sulla disciplina della prima casa venduta prima del decorso di cinque anni dall'acquisto. Il primo è la risposta a interpello n. 200/2026, con la quale l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che chi, dopo aver acquistato con le agevolazioni, compra una nuova abitazione principale all'estero e vende poi l'immobile italiano entro due anni da tale acquisto non decade dal beneficio. Il secondo è il disegno di legge di bilancio per il 2027, che porta a due anni tutti i termini della disciplina, con effetto anche sulle operazioni già compiute i cui termini non siano ancora scaduti. Per cogliere la portata di entrambe le novità è opportuno richiamare, in sintesi, le regole di base.
La disciplina in sintesi
Chi acquista l'abitazione principale con le agevolazioni "prima casa" beneficia di un prelievo notevolmente ridotto: negli acquisti da privati l'imposta di registro si applica con l'aliquota del 2%, in luogo del 9%, mentre negli acquisti soggetti a IVA, ad esempio dal costruttore, l'imposta è dovuta nella misura del 4%. Si tratta tuttavia di un vantaggio condizionato alla stabilità dell'investimento, poiché la vendita o la donazione dell'immobile prima del decorso di cinque anni dall'acquisto comporta la decadenza dal beneficio, con il recupero delle imposte non versate, una sanzione pari al 30% e gli interessi.
A tale regola fanno eccezione due ipotesi, che si distinguono in base alla successione temporale tra la vendita dell'immobile agevolato e il nuovo acquisto. Quando la vendita precede l'acquisto, il beneficio è salvo se, entro un anno dall'alienazione, il contribuente acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Quando, al contrario, il nuovo acquisto precede la vendita, il contribuente può fruire delle agevolazioni anche sul secondo immobile, pur essendo ancora proprietario del primo, a condizione che quest'ultimo sia alienato entro due anni dalla data dell'atto di acquisto.
Ne risulta un impianto non pienamente armonico, poiché il termine è di un anno per chi vende prima e di due anni per chi acquista prima. Tale disarmonia emerge con particolare evidenza quando la nuova abitazione è situata all'estero, ipotesi frequente per chi trasferisce fuori dall'Italia il proprio centro di interessi e rispetto alla quale la norma presenta una lacuna: né il comma 4 né il comma 4-bis precisano infatti se l'immobile da adibire ad abitazione principale debba trovarsi in territorio italiano. Il dubbio interpretativo che ne deriva è se l'ipotesi di salvezza dalla decadenza sia utilizzabile anche con un acquisto estero, nonostante l'amministrazione italiana possa incontrare difficoltà nel verificare l'effettivo utilizzo di un immobile situato fuori dai confini nazionali.
Il chiarimento dell'Agenzia sull'acquisto all'estero
Il dubbio è stato affrontato dalla risposta a interpello n. 200/2026, relativa a un cittadino italiano residente all'estero che, nel 2025, aveva acquistato insieme al coniuge un'abitazione in Italia con l'IVA agevolata al 4%. Pochi mesi dopo i coniugi avevano acquistato un secondo immobile all'estero, da destinare ad abitazione principale, con l'intenzione di vendere la casa italiana entro due anni da tale acquisto e, dunque, prima del decorso dei cinque anni dal primo.
L'Agenzia ha fornito una risposta favorevole, muovendo da una lettura coordinata dei commi 4 e 4-bis. Ha ritenuto infatti che anche chi acquista la nuova abitazione prima di vendere quella agevolata possa conservare il beneficio originario, a condizione che la vendita avvenga nel termine biennale, e che ciò valga anche quando il nuovo immobile si trova all'estero. Quanto a quest'ultimo profilo, l'Agenzia non muta orientamento ma richiama la propria prassi: già la circolare n. 31/E del 2010 aveva affermato che l'acquisto di un immobile situato in uno Stato estero non determina la decadenza, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificarne l'effettiva destinazione a dimora abituale, e tale indirizzo è stato richiamato in successive risposte a interpello, tra cui la n. 126 del 2021 e la n. 29 del 2025, quest'ultima relativa all'acquisto all'estero di un terreno su cui costruire l'abitazione. La novità della risposta n. 200 consiste dunque nell'aver esteso questo principio alla sequenza in cui l'acquisto precede la vendita.
Ne discende che il criterio decisivo non è l'ubicazione del nuovo immobile, bensì il suo effettivo utilizzo come abitazione principale, del quale è onere del contribuente fornire la prova. In sede di vendita dell'immobile italiano occorrerà pertanto produrre all'ufficio la copia dell'atto di acquisto dell'immobile estero e la documentazione idonea a dimostrarne l'utilizzo abituale, quale i contratti di fornitura di luce, acqua e gas, corredata di apostille e di traduzione in lingua italiana, fermo restando il potere dell'ufficio di valutarne l'idoneità.
Le novità della legge di bilancio
Pur risolvendo il caso concreto, il chiarimento non elimina la differenza di termini tra le due sequenze, che il disegno di legge di bilancio per il 2027 si propone invece di superare. L'articolo 41 prevede infatti l'uniformazione a due anni di tutti i termini rilevanti: chi vende l'immobile agevolato prima dei cinque anni avrà quindi due anni, e non più uno, per acquistare la nuova abitazione principale, e il termine per stabilire la residenza nel comune dell'immobile acquistato passerà da diciotto mesi a due anni. Anche per il credito d'imposta previsto per chi riacquista la prima casa il termine passa da uno a due anni, e la norma precisa espressamente che il credito spetta pure quando la vendita del vecchio immobile segue l'acquisto del nuovo, purché avvenga nel termine biennale.
Di particolare rilievo è la previsione di applicazione retroattiva, che estende le nuove regole agli acquisti e alle vendite già effettuati, purché alla data di entrata in vigore della legge i termini precedenti non siano ancora scaduti. Ne beneficerà, ad esempio, chi ha venduto la propria abitazione da pochi mesi e non ha ancora acquistato la nuova. Resta fermo che le modifiche sono contenute in un disegno di legge e potranno pertanto subire variazioni nel corso dell'esame parlamentare.
Conclusioni
In conclusione, il chiarimento dell'Agenzia offre una risposta rassicurante a chi trasferisce all'estero la propria abitazione principale, mentre il disegno di legge di bilancio promette di rendere più uniformi e più ampi i termini per cambiare casa senza perdere le agevolazioni. In attesa dell'approvazione definitiva della legge conviene tuttavia programmare le operazioni sui termini oggi vigenti e conservare con cura, in caso di acquisto all'estero, l'atto di acquisto e la documentazione sull'utilizzo dell'immobile come dimora abituale, fermo restando che ogni situazione richiede una verifica puntuale prima di procedere.
